全国人大常委会组成人员表示，经29日六审之后的《物权法（草案）》已经比较成熟。但必须注意，《物权法》里仍有不止一块尚未明确权属的“奶酪”，小区地面车位就是其一（地下车位牵涉到《人民防空法》的规定，笔者专文再论）。
在这个问题上，任何一方都不应该先入为主地质问，“谁动了我的奶酪”，而应当先从法理上搞清楚，“这究竟是谁的奶酪”。
五审稿对此确立的规则，是以约定为优先，以法定的业主共有为补充。应该说，这只是一个不到位的“半拉子规则”：一方面“约定优先”无非把业主又一次摆上开发商的刀俎，另一方面，有关规定甚至连车位权利是所有权或者使用权，都没有明确。
从经济属性上来说，车位是有价值的，并且可以确定个人的排他性支配权，完全可以作为独立的交易客体，固定为特定业主专有专用。但是，车位需求的普遍性和稳定性较低，有车的人需要，没车的人不需要；业主没车时不需要，有车以后才需要。因此，根据业主的具体需求，通过个别约定的方式确定其利用形式，是比较妥当的制度安排。
从法律属性上来说，车位是不动产。具体来说是土地抑或土地定着物，在法理上并不是毫无疑义，主要是因为其与土地结合的状态，和房屋相比有着明显的不同。
如果认为车位为土地的组成部分，就只能由业主享有使用权，所有权属于国家。但是，开发商从政府手中买来了土地使用权，建好了小区卖给业主，其中的车位所有权却归国家，这在情理和法理上都说不通。如果真这么做了，车位的交易与利用形式就只能通过设定使用权的方式进行，制度选择上缺乏足够的弹性。如果把车位认定为以土地使用权为基础、独立于土地的定着物，就很好地解决了情理不通、法理不合与弹性不足的问题。
再进一步，车位专属于特定业主的制度选择，有所有权和使用权两种或者更多形式，《物权法》应采用哪种形式？从原理上讲，车位具有财产的经济属性，在技术上可以作为不动产登记的对象，将其作为从物，与专有部分房屋所有权一起登记所有权或者其他形式的利用权，是简便可行的。
但是，我国目前不动产登记部门并没有车位权属登记的业务。没有登记能力，使得车位的专属所有权很难实现。原因有两个：一，其与土地的紧密结合状态，使得人们在观念上容易把它当作土地的构成部分。因此，车位所有权归业主，容易犯“将土地所有权归给个人”的忌讳。二，我国不动产登记制度和实践奉行“登记要件主义”，简单地说就是，未经登记就无法完成车位从开发商到业主的交易和权利变动。没有进行初始登记的不动产，甚至连所有权都是没有保障的。无法进行登记导致车位的独立不动产法律地位残缺，影响了车位的交易能力。在这种情况下，只能选择使用权方式进行交易。
确定了使用权交易模式之后，必须正本清源，搞清楚车位的所有权究竟应归何人。应该说，不是开发商，就是全体业主。既然车位无法作为独立不动产进行登记和交易，而开发商终归要将小区的专有部分全部售出而终止其业主身份、退出小区。皮之不存，毛将焉附？因此,应将车位视为从物，归全体业主共有。
（作者为中国人民大学民商事法律科学研究中心兼职研究人员）
